Avant d’entamer une analyse de la rentabilité des maisons passives, le concept même de rentabilité mérite sans doute un moment de réflexion.
Bien entendu, il n’est pas question ici de remettre en cause la valeur patrimoniale que représente le fait d’être propriétaire de sa maison. La construction d’une maison reste une dépense importante pour la plupart d’entre nous ; on comprend donc facilement que le candidat bâtisseur compare les investissements supplémentaires consentis pour la construction de sa maison (isolation plus épaisse, ventilation mécanique,…) avec les économies que ces investissements permettront de réaliser dans le futur. Si, après une période raisonnable d’utilisation, les économies réalisées dépassent effectivement le surcoût consenti à la construction, l’investissement sera jugé rentable. Cette approche est malheureusement très délicate à mener parce que les paramètres retenus, comme la durée d’utilisation ou le taux d’actualisation des économies réalisées, sont difficiles à évaluer ; toute réponse sur la rentabilité n’est finalement disponible qu’a posteriori.
Une question plus fondamentale à se poser est certainement celleci : une maison doit-elle, en tout ou en partie, être rentable ? Et dans l’affirmative, comment apprécier cette rentabilité ? On ne peut donner ici que quelques éléments de réflexion. Dans ce débat, il est par exemple intéressant de relever que la rentabilité n’est pas exigée de tous les postes de la construction. Si on dispose souvent d’un budget défini pour la salle de bain ou la cuisine, il faut bien admettre que ces deux postes sont bien souvent hyperéquipés sans que l’on se pose la question de leur rentabilité et, en tous cas, de leur rentabilité économique. De manière évidente, d’autres paramètres interviennent ici comme, par exemple, le désir de confort. Nous sommes ainsi faits que nos réactions face à certaines dépenses sont bien plus influencées par des éléments subjectifs et affectifs que par la raison ; les vendeurs de voiture sont bien placés pour le savoir : ces dépenses interviennent dans un contexte plus émotionnel que raisonnable, ce sont des dépenses “coup de coeur”.
Manifestement, les dépenses d’isolation ou de ventilation ne relèvent pas du même registre. Et c’est bien dommage. Pourtant, face à la dégradation alarmante de la planète, nos modes de consommation vont devoir évoluer rapidement. Le discours des architectes et des autres corps de métier devrait donc faire place àune vision nouvelle porteuse d’espoir. Celle-ci ne s’appuierait plus essentiellement sur les aspects économiques à court terme, mais sur les valeurs écologiques à plus long terme. Intégrer la notion du long terme écologique implique d’analyser le coût du bâtiment non plus seulement en termes de coût initial (coût d’investissement), mais en termes de coût global, incluant les coûts d’investissement, mais aussi les coûts de fonctionnement au cours de la vie du bâtiment.
Cette nouvelle façon de penser devrait permettre de donner de la valeur (dans l’échelle de valeurs du bâtisseur) à des dépenses mal comprises aujourd’hui ; le débat pourrait alors s’étendre aussi à un plan plus émotionnel : celui du plaisir, de la satisfaction, voire de la fierté d’utiliser les ressources non renouvelables de la planète (énergie, matériaux) de la manière la plus équitable qui soit et de poser ainsi un acte citoyen en direction du développement durable.
La figure 110 compare le niveau de l’investissement et les économies d’énergie obtenues pour différentes mesures d’économies d’énergie dans un bâtiment. En principe, une approche visant la performance énergétique[1] doit permettre d’évaluer toutes les améliorations technologiques pertinentes, et c’est pourquoi une situation telle que celle présentée pour la “mesure 0” n’est pas intéressante. Pour autant que les différentes mesures ne présentent pas d’autres avantages, une telle approche orientera le marché vers les mesures offrant le meilleur rapport investissement-économie d’énergie, ce qui correspond, sur ce schéma, aux mesures présentant la pente la plus forte.
Figure 110 : Economie d’énergie en fonction de l’investissement.
(Source : Passiefhuis-Platform vzw)
Cette stratégie se révèle tout à fait pertinente au moment des choix d’investissement[2]; il faut souvent arbitrer en faveur de l’un ou l’autre poste budgétaire simplement parce que le budget est limité. Ainsi, entre une ventilation mécanique et un chauffe-eau solaire, le choix portera sur la ventilation mécanique qui présente un meilleur rapport investissement/économie d’énergie. Notons aussi qu’il est toujours possible de placer des panneaux solaires par la suite, tandis qu’il est moins aisé d’installer une ventilation mécanique quand le bâtiment n’a pas été prévu pour ça. En plus, la ventilation apporte du confort supplémentaire alors qu’il y aura de toute façon de l’eau chaude même sans panneaux solaires. Avec une telle approche, la maison passive est dans une position tout à fait intéressante ; en effet, ses exigences se traduisent par des mesures du type 1, 2 et 3 (zone jaune), et les mesures 4 et 5, sont simplement conseillées. La maison passive sous-entend donc des mesures extrêmement rentables, nécessitant donc un investissement minimum pour un gain d’énergie maximum.
On comprend que, plus le bâtiment est isolé, plus il coûte à la construction, et qu’inversement, plus un bâtiment est isolé, moins il consomme d’énergie pour le chauffage. Comment ces deux relations sont-elles liées ?
Figure 111 : Coût en fonction du besoin en énergie de chauffage.
(Source : Passiefhuis-Platform vzw)
Entre 60 et 15 kWh/m².an, un effort est produit afin de limiter les transmissions de chaleur. La construction s’avère de plus en plus coûteuse en matériaux et en techniques d’isolation et de ventilation. D’autre part, les besoins en énergie baissent (décroissance linéaire), et donc certains coûts d’exploitation, mais ils ne peuvent compenser les surcoûts de construction (croissance exponentielle). De plus, il faut toujours prévoir une installation de chauffage classique (coût forfaitaire), car la performance de l’enveloppe n’est pas suffisante pour s’en passer. On observe cependant un premier optimum vers 40-45 kWh/m².an : la courbe du coût total présente un minimum qui correspond à la maison basse énergie. Les consommations restent cependant élevées.
La norme de 15 kWh/m².an pour une maison passive n’est pas choisie par hasard puisque c’est là que la courbe du coût total passe à nouveau par un minimum. C’est le deuxième optimum. En effet, lorsque la mise en oeuvre d’une construction répond exactement aux standards de la maison passive, une économie substantielle devient possible : celle d’une installation conventionnelle de chauffage (chaudière, cheminée, distribution, radiateurs, citerne, etc.). Cette économie non-linéaire est possible parce que la performance énergétique de la maison lui permet de se passer tout à fait d’un équipement de chauffage classique : un simple appoint (chauffage non-conventionnel) assumera totalement la production de chaleur que l’enveloppe optimisée sera capable de conservera suffisamment.
Après la disparition du système de chauffage, la performance de l’enveloppe peut encore être poussée à l’extrême. Cela implique une économie d’énergie de chauffage (décroissance linéaire) de moins en moins importante en termes absolu (quelques kWh/ m².an). Par contre, ce type de construction exige des techniques et des matériaux tellement onéreux (croissance exponentielle) que la rentabilité s’en voit franchement diminuée. A l’heure actuelle, ces maisons “zéro énergie” ne sont pas intéressantes.
Les frais supplémentaires lors de la construction d’une maison passive portent essentiellement sur l’amélioration de la qualité des composants. Il s’agit de l’isolation thermique, de la réduction des ponts thermiques, de l’herméticité des châssis, des vitrages très performants ou encore de l’installation d’un système de récupération de la chaleur.
A cela s’ajoutent les frais des tests blowerdoor et thermographiques, ainsi que tous les frais d’études spécifiques préalables à la construction.
Tableau 4 : Suppléments d’investissement pour les différents projets Cepheus.
(Source : Cepheus)
Dans les projets Cepheus (tableau 4), les frais supplémentaires encourus par les standards de la maison passive sont de 93 €/m² soit 8% du coût total du bâtiment.
Ces surcoûts sont calculés en fonction de la norme en vigueur dans le pays. Par exemple, en Suède, la loi est déjà très exigeante en matière de construction (triple vitrage et épaisseur d’isolation par exemple). C’est ainsi que le projet de Gothenburg est seulement 2% plus cher qu’une construction classique.
De telles études de rentabilité sont difficiles à conduire. Par exemple, en Belgique, la loi impose le respect de la norme N50-001 sur la ventilation des habitations : sur quel système (mécanique ou naturel) se baser pour évaluer le surcoût d’une ventilation avec récupération de chaleur ?
Il ne faut pas oublier non plus que le fait de construire une maison passive implique un choix du maître de l’ouvrage pour les « options » de sa maison. Pour réduire les coûts, il pourrait envisager de réaliser des économies sur d’autres postes de manière à pouvoir affecter une plus grande proportion du budget aux dépenses engagées pour le respect des standards de la maison passive… La façon la plus efficace de limiter les frais supplémentaires est de fonctionner avec une équipe de construction cohérente (cf. point 1 de la partie 2).
Cet investissement se rentabilise assez rapidement puisque, pour cette maison, on estime à environ 1 500 euros l’économie d’énergie épargnée annuellement : le supplément de « matière grise » est dès lors amorti en moins de trois ans…
Ceci est donc la preuve qu’une maison passive peut être concurrentielle par rapport à une maison “traditionnelle”.
La technologie de la maison passive implique quelques frais spécifiques d’exploitation. Ils concernent le système de ventilation : le remplacement des filtres, l’électricité consommée en plus et les coûts d’entretien et de réparation du système.
Ces frais supplémentaires sont toutefois relativement limités puisque, comme le montre le tableau 5, la moyenne pour 12 projets de Cepheus est de 36€/an/logements.
Les maisons passives réduisent sensiblement le coût de l’énergie pour le chauffage et pour l’eau chaude. Le tableau 5 en montre l’ampleur (ligne 11 et 12). Pour les bâtiments de référence, le coût moyen de l’énergie nécessaire par m² et par an s’étend de 3,8 € en Suède, à 12,3 € en Suisse, ce qui fait une moyenne générale de 6,3 €.
Pour les maisons passives, la moyenne pour l’eau chaude et le chauffage descend sous la barre des 2 € /m²an.
En additionnant les frais d’exploitation spécifiques aux maisons passives (filtres, etc.) et les coûts énergétiques (chauffage, eau chaude sanitaire) et en les comparant à l’argent dépensé pour la consommation du bâtiment de référence correspondant, on arrive à un rapport plus qu’intéressant. Une maison passive coûte 68% de moins pour le chauffage et l’ECS qu’une maison conventionnelle (tableau 5). Notons que les frais d’entretien généraux et de réparation ont été estimés semblables dans les deux cas, et n’ont pas été pris en compte dans cette étude.
Tableau 5 : Frais d’exploitation pour les différents projets Cepheus.
(Source : Cepheus)
Les bâtiments de référence sont des bâtiments fictifs de même géométrie mais juste conforme à la réglementation en vigueur dans le pays, donc sans les particularités d’une maison passive.
On peut obtenir le temps de retour par un simple calcul. En divisant l’investissement supplémentaire par les frais d’exploitation annuels dans le bâtiment de référence, on obtient le temps nécessaire au remboursement des surcoût de la construction. Attention, ce calcul ne tient pas compte de l’inflation. Ces données sont donc uniquement des ordres de grandeur.
Tableau 6 : Temps de retour. (Source : Cepheus)
En examinant le tableau 6, on constate clairement que les quatre projets qui présentent des temps de retour supérieurs à 30 ans sont des projets d’assez petite envergure. Le cas de Dornbirn est particulier, comme nous le verrons plus tard. Construire groupé permet de pouvoir partager certains équipement (chaudière par exemple) et de coller les maisons les unes aux autres (moins de pertes par transmission).
Pour être plus objectif, on peut présenter les choses d’une autre façon : le prix de revient du kWh économisé est calculé et comparé ensuite au prix du kWh qui aurait été dépensé en énergie de chauffage et d’eau chaude dans le bâtiment de référence. Le prix du kWh économisé s’obtient en répartissant l’investissement supplémentaire et les frais d’exploitation sur la période de l’investissement (25 ans) en tenant compte de l’inflation.
Lorsque le prix du kWh économisé et le prix du kWh qui aurait été consommé sont plus ou moins égaux, on peut considérer que la maison est rentabilisée au bout de 25 ans. C’est le cas dans les projets de Hanovre, Gothenburg, Wolfurt, Gnigl et Hallein.
Figure 112 : Comparaison des deux types de kWh pour une période de 25 ans. (Source : Cepheus)
Le coût spécialement élevé du kWh économisé dans la maison de Dornbirn s’explique. Cette maison unifamiliale a été conçue comme un prototype pour des constructions en série. Et comme tout prototype, elle n’était pas tout à fait au point…
Le cas du petit ensemble de Gnigl est surprenant : c’est le seul bâtiment à être rentable immédiatement. L’architecte et le promoteur déclarent qu’ils font même des économies. Dans les calculs, Cepheus a simplement considéré les frais supplémentaires comme étant nuls. Le prix du kWh économisé correspond donc uniquement à l’exploitation du système de ventilation.
Hormis l’économie considérable d’énergie, il ne faut pas oublier ce qui peut difficilement s’exprimer en chiffres, mais qui apporte une plus-value certaine au bâtiment.
Le confort est le premier de ces “boni” : une température agréable toute l’année, pas de courant d’air, un air sain, pas de condensation… autant de choses qui favorisent la santé et la sensation de bien-être.
Une étude américaine a permis de mettre en évidence, en les chiffrant, une série de bénéfices liés à l’approche environnementale dans 33 bâtiments de bureaux “verts” certifiés selon la procédure américaine LED (Leadership in Environmental and Energy Design)[4]. Mises à part les économie d’énergie auxquelles on pouvait s’attendre, l’étude fait aussi apparaître des économies d’eau, des réductions de déchets, de polluants, de frais de maintenance et d’entretien mais également une hausse de la productivité des travailleurs. Le tableau 7 montre les résultats de l’étude : pour un surcoût de 43$/m², le bénéfice actualisé (après 20 ans) tourne en moyenne autour de 625$/m² !
Tableau 7 : Résultat de l’étude de Greg Kats [5]
Un autre avantage indirect de la conception selon les standards de la maison passive concerne enfin la faible dépendance par rapport aux énergies fossiles. En effet, dans la situation actuelle du pétrole, la basse consommation offre une sorte d’assurance pour l’avenir face aux coûts énergétiques incertains et indubitablement toujours croissants.
En plus de ces avantages pour le propriétaire (ou l’occupant) d’une maison passive, on doit prendre en compte le bilan écologique global et un impact positif sur les coûts cachés de l’utilisation d’énergies fossile ou nucléaire. La faible consommation d’énergie fossile réduit considérablement les émissions de CO2 qui ont un effet certain sur le réchauffement climatique. La valeur financière de ce bénéfice n’est pas facilement estimable mais est bien réelle. Il suffit pour s’en convaincre de voir les conséquences désastreuses des inondations de cet été.
Enfin, le fait d’avoir besoin de moins d’énergie a aussi des implications indirectes positives sur les risques liés au transport (marée noire…) et à la production (déchets nucléaires...) de l'énergie.
D’après l’étude de Cepheus[12], une maison passive est environ 10% plus chère à l’investissement qu’une maison conventionnelle. Dans certains cas, ce supplément est récupéré au bout de 25 ans, mais dans les autres cas, il faut bien plus de temps pour faire une opération blanche. Il faut donc oser voir à long terme, sans toutefois oublier de prendre en compte l’augmentation de confort qui, bien qu’elle ne se chiffre pas, est appréciable.
Le bilan économique est cependant un peu plus complexe puisqu’il est nécessaire de parler en valeur actualisée de l’argent.
C’est dans ce sens que va l’étude de Nathalie Daniëls[13] menée en collaboration avec le VIBE (Institut flamand pour la construction et l’habitat bio-écologique) portant sur la rentabilité des maisons basse-énergie. Cette étude comparait une maison K55 et la même maison isolée de façon à arriver au K30. Pour un surcoût de 6%, le temps de retour de la maison K30 est de 27 ans, soit 47 ans en valeur actualisée.
Au vu des exemples de maisons passives en Flandre, on peut dire qu’une maison passive peut-être réalisée pour un coût presque identique à celui d’une maison basse-énergie. Le fait de construire en ville agit dans ce sens en réduisant l’épaisseur d’isolant nécessaire dans les murs mitoyens. Quand on hésite entre une maison passive et une maison basse-énergie, le facteur financier ne constitue dès lors en définitive pas un obstacle incontournable à la construction d’une maison passive.
C’est un peu décourageant mais, dans le cas d’une maison passive, qui n’est pas simplement une maison conventionnelle avec quelques options en plus, c’est toute la conception qui change. D’autre part, on demande aux maisons passives d’être rentables, mais comment évaluer la non-rentabilité immédiate des maisons traditionnelles ?
On peut supposer que le sur-investissement de départ sera moins important à l’avenir puisque le marché s’élargit et que la demande continue d’augmenter. Et pour susciter l’intérêt des candidatbâtisseurs, rien de tel que des primes…
Néanmoins, dans l’état actuel des choses et au vu de leurs avantages en confort et pour l’environnement, le surcoût des maisons passives est acceptable. Compte tenu de l’effet positif sur l’environnement, il est aussi normal qu’une partie de ce surcoût actuel soit pris en charge par la société grâce à un système de primes.
Cepheus avance comme argument supplémentaire que les maisons passives ont un surcoût proportionnellement moins important qu’une installation de chauffe-eau solaire dans une maison existante et sont pourtant plus performante. Or, il est unanimement reconnu que les panneaux solaires sont des investissements admissibles pour la production énergétique durable.
[1] Wouters, P. et alii, La réglementation des performances énergétiques des bâtiments : Un nouveau cadre législatif, CSTC
[2] Meersseman, Xavier, La méthode « SynPack » pour des projets de rénovation, Contribution au séminaire « qualité environnementale des bâtiments : quels bénéfices ? », Bruxelles, 17 septembre 2004.
[3] Baert, Kris, Living Today : een prototype van een betaalbaar passiefhuis, dans les actes du 1ier symposium Benelux des maisons passives, Turnhout, edition PHP, Berchem, 2003.
[4] Kats, Greg, The Costs and Financial Benefits of Green Buildings, A Report to California’s Sustainable Task Force, Octobre 2003
[5] Ibid.
[7] 17 primes énergie en 2004 pour les ménages wallons, Région Wallonne, avril 2004, energie.wallonie.be
[8] SOLTHERM - Les Primes des Pouvoirs Publics pour le Chauffe-eau solaire, juillet 2004, energie.wallonie.be
[9] www.ibgebim.be
[10] Mlecnik, Erwin, Passiefhuizen: Welke economische balans?, Passiefhuis Platform vzw, Anvers, 2004
[11] Guide des énergies renouvelables. Aides étatiques, Ministère de l’Environnement, Luxembourg, septembre 2001
[12] Feist, Wolfgang, Peper, Søren et Görg, Manfred, Final Technical Report, CEPHEUSProjectinformation, n°36, Hanovre, juillet 2001.
[13] Daniëls, Nathalie, Les coûts et les bénéfices de la construction bio-écologique, Le Journal de l’Architecte, n°163 (mai 2004) et 165 (juin 2004)
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